Alvarez de Sá Advocacia

Seja para morar, montar um negócio ou mesmo para investir, compra de um imóvel costuma ser muito estressante, principalmente se esse bem constituir-se na maior parte do patrimônio do adquirente. Por tais razões, não podem ser poupados esforços na averiguação dos riscos que, muitas vezes, são totalmente desconhecidos para as pessoas sem conhecimento no tema.

Além das preocupações usuais na aquisição de um imóvel, tais como localização, segurança, valorização, custo de condomínio e IPTU, estado geral do imóvel e vizinhança, o adquirente deve estar atento aos riscos de todo seu investimento ser perdido, mediante a anulação da venda por um credor do vendedor, o que pode vir a ocorrer de fato, anos após a venda do imóvel.

O risco da anulação de uma venda é, muitas vezes, ignorado pelo adquirente do imóvel, por falta de conhecimento na questão, isto, quando tal questão não é considerada com leviandade pelo mesmo. Ocorre que o vendedor, sem o conhecimento do comprador, pode estar buscando a venda de seu imóvel, em prejuízo de credores que, sem este bem, não terão como receber seus créditos.

No entanto, o adquirente não precisa desesperar-se ou, menos ainda, desistir de seu investimento, bastando apenas adotar os cuidados necessários para resguardar-se.

De início, o adquirente deve ter a consciência dos riscos do negócio a ser celebrado, sendo no caso, o de anulação do negócio, se com a venda, o vendedor não tiver mais patrimônio suficiente para garantir o pagamento das dívidas pelas quais é responsável. Observe-se que não mencionamos “suas dívidas”, mas “das dívidas pelas quais é responsável”, pois, conforme será explicado, há sensível distinção entre estes conceitos.

A vontade do vendedor de prejudicar seus credores não precisa ser manifesta, sendo anulável o negócio, mesmo em casos nos quais o vendedor não tenha conhecimento de sua futura insolvibilidade. A incapacidade de efetuar o pagamento de débitos em decorrência do desfazimento voluntário do patrimônio gera a presunção de ocorrer fraude contra credores, acarretando na possibilidade destes promoverem a anulação dos atos praticados pelo devedor, para levarem tais bens à leilão judicial, ocasião em que o adquirente prejudicado somente poderá exigir a reparação de seus prejuízos ao vendedor, o qual, neste caso, já estará há muito incapacitado de pagar suas dívidas.

Sob o rótulo de se tentar evitar estes contratempos, o aquirente certamente será instruído, seja por um corretor, um advogado ou escrevente de um Ofício de Notas, a obter as certidões legalmente exigidas acerca do imóvel e do alienante. Tais certidões, embora tenham o objetivo de evitar a frade contra credores, não são suficientes para efetivamente mapear os riscos de anulação da venda.

No Estado do Rio de Janeiro são exigidas por lei certidões que comprovem a quitação fiscal do imóvel perante a municipalidade e a inexistência de ações judiciais sendo movidas contra o vendedor perante os Judiciários Estadual e Federal.

As certidões exigidas pelos cartórios para lavratura de escrituras não englobam algumas avaliações importantes, para apuração de fatos que podem acarretar em futura anulação da aquisição do imóvel.

Para uma melhor análise dos riscos do negócio, o adquirente não pode deixar de verificar o verdadeiro estado civil do vendedor, posto que o mesmo pode ocular viver em união estável, estar casado ou divorciando-se de alguém que se encontra endividada, caracterizando, com isso, fraude contra os credores do cônjuge ou companheiro, posto que o próprio divórcio poderá estar sendo realizado para fraudar credores, sendo a partilha dos bens anulável pelos credores, principalmente se a meação do cônjuge devedor compreender bens de menor valor ou de difícil liquidez.

Se o vendedor for casado ou viva em união estável, mesmo não tendo ocultado tal fato, o adquirente deverá estar atento que em regra o cônjuge ou companheiro também deverá constar como alienante e assinar a escritura de venda, regra que somente admite exceção em conseqüência do regime de bens do casamento, adotado em eventual pacto antenupcial, e, independemente de tal fato, também deverão ser promovidas todas as averiguações aqui sugeridas.

Também deve ser verificado se o vendedor é – ou foi – sócio de alguma empresa, de modo que em caso positivo, também será recomendável a avaliação da saúde financeira da mesma.

O adquirente deve estar atento ao fato de que a responsabilidade patrimonial do sócio estende-se mesmo após sua retirada da sociedade ou do encerramento desta, principalmente se o encerramento for realizado de forma irregular. A legislação fixa em dois anos o prazo de responsabilidade do ex-sócio, devendo ser observado, no entanto, que podem se passar muitos anos entre a caracterização do débito da empresa, e a desconsideração da personalidade jurídica desta, com a inclusão do ex-sócio em um processo judicial, sendo imprescindível, portanto, a verificação da saúde financeira de empresas das quais o vendedor seja ex-sócio.

Além de tais verificações, o adquirente também deverá apurar se contra o vendedor, seu cônjuge ou companheiro, e contra empresa da qual os mesmos sejam ou tenham sido sócios, consta algum protesto de títulos de dívida ou é movida alguma ação perante a Justiça do Trabalho.

Promovendo as pesquisas e análises sugeridas, certamente o adquirente terá mais segurança para efetivar a compra do imóvel desejado, sem medo de perder seu investimento, a sede de seu negócio ou, ainda, sua própria moradia.